부동산 강제집행(강제경매)

금전채권의 만족을 얻기위하여 집행권원을 가지고 채무자소유의 부동산을 압류, 현금화하는 집행절차를 부동산에 대한 강제집행이라 하며 강제경매라 합니다.

부동산 강제경매라 함은 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차입니다.

이와 같은 강제경매를 신청하기 위해서는 채권자는 확정판결, 공정증서, 화해조서, 조정조서 등 집행권원을 가지고 있어야 하며, 법원으로부터 집행문을 부여 받아 집행비용을 예납하고 강제경매신청서를 집행법원에 제출하여야 합니다.

부동산 강제경매절차

절차진행과정

1. 강제경매신청

채권자는 집행문을 부여 받은 집행권원(확정판결, 공정증서, 화해조서, 조정조서), 송달증명원, 확정증명원 등 필요한 서류와 함께 강제경매신청서를 집행법원에 제출합니다.

이때 일정액의 집행비용(경매수수료, 신문공고료, 감정료 등등)을 예납하여야 합니다.

2. 강제개시결정 및 경매등기촉탁

경매의 신청이 있으면 집행법원은 신청서의 기재와 첨부서류만에 의하여 요건 심사를 하게 되는데 며, 심사 후 신청이 형식적 실질적 건이 구비되었다고 인정하면 경매개시결정을 하게 됩니다.
법원은 위 경매개시결정과 동시에 부동산의 압류를 명하고 직권으로 그 압류취지를 부동산등기부에 기입할 것을 등기공무원에게 촉탁합니다. 등기공무원은 위 촉탁에 따라서 경매 한다는 것을 부동산등기부에 기입합니다.

3. 경매개시결정송달

법원은 채무자 및 이해관계인에게 경매개시결정정본을 송달하여야 합니다.

4. 물건의 현황조사와 감정평가

법원은 매각의 준비절차로 집행관에게 부동산의 현황과 점유관계, 차임, 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하고 또한 법원은 감정인에게 매각부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하게 됩니다.

5. 배당요구의 종기결정 및 공고

법원은 배당요구 종기일을 정하고 경매절차상 필요한 각종 절차들를 최고, 통지, 공고합니다. 이에 따라 배당요구채권자들은 배당요구를 합니다.

6. 매각물건명세서 작성 및 매각기일지정,공고.통지

법원은 매각물건명세서를 작성하여 그 사본을 법원에 비치하고 일반인 누구나 수시로 자유롭게 열람할 수 있도록 합니다. 또한 법원은 경매절차가 취소되지 않는 이상 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 지정하여 공고하고 이를 이해관계인에게 통지하여야 합니다.

7. 매각실시 및 매각허부결정

입찰의 방식으로 매수인을 정하게 됩니다. 즉, 부동산을 사고자 하는 사람은 각자 봉함한 서면으로 매수신고가격을 써내어 그 중 최고가격을 신청한 사람을 매수인으로 정합니다. 만일 최저경매가격 이상으로 매수신청을 한 사람이 없는 경우에는 새로운 매각기일을 정하고 최저매각가격을 낯춰서 다시 동일한 절차를 진행합니다.
매각이 실시되어 최고가매수신고인이 있는 때 법원이 출석한 이해관계인인의 진술을 듣고 매각절차의 적법여부를 심사하여 매각허가 또는 불허가의 결정을 선고합니다.

8. 매각대금의 납부 및 배당

매각허가결정을 받은 매수인은 법원이 정한 기한까지 매각대금을 납부하여야 하고, 이 대금을 납부한때 소유권을 취득합니다.
매수인이 대금을 모두 납부했을 때 채권자의 경합이 없거나 그 대금으로 모든 채권자의 채권과 비용을 변제하기에 충분한 경우에는 각 채권자에게 이를 지급하게 되며 모든 채권을 만족시키기에 부족한 경우에는 법원은 배당표를 작성하고 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여야 한다.

9. 소유권이전등기

매수인이 대금을 납부하면 법원은 매수인 앞으로의 소유권이전등기 및 기타 등기의 말소등기를 등기공무원에게 촉탁하고, 등기공무원은 이 촉탁에 따른 등기를 하게 됩니다.
법원은 변론을 하지 않고 심리를 할 수 있는데, 강제경매에 필요한 요건을 심사한 후 신청이 적법하면 결정의 형식으로 강제경매를 허락한다는 결정을 합니다.

10. 준비서류

ㆍ집행문을 부여 받은 집행권원정본 (확정판결정본, 이행권고결정문, 지급명령결정문, 공정증서, 화해조서, 조정조서 등)
ㆍ확정증명원
ㆍ송달증명원 등